CELIAPP vs RAP — lequel pour ton premier achat ?

Le CELIAPP en un coup d'œil

Lancé en avril 2023, le CELIAPP est un compte enregistré conçu spécifiquement pour les premiers acheteurs. Il combine les avantages du REER et du CELI :

• Déduction d'impôt sur chaque dollar cotisé — comme un REER.
• Retrait totalement libre d'impôt pour un premier achat admissible — comme un CELI.
• Plafond annuel : 8 000 $ par an (peut être reporté d'un maximum de 8 000 $ si non utilisé l'année précédente, plafonné à 16 000 $ l'année du report).
• Plafond à vie : 40 000 $ par personne.
• Durée maximale : 15 ans à partir de l'ouverture du compte. Après, le solde doit être transféré au REER ou au FERR sans frais fiscaux (et sans réduire tes droits REER).

Conditions d'admissibilité : avoir 18 ans ou plus, être résident du Canada, ne pas avoir occupé comme résidence principale une propriété dont tu étais propriétaire (ou que ton conjoint possédait) au cours des quatre dernières années civiles.

Le RAP — un prêt sans intérêt à toi-même

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) existe depuis 1992 et permet de retirer des fonds de ton REER pour financer l'achat ou la construction d'une première habitation admissible. Contrairement au CELIAPP, le retrait RAP n'est pas libre d'impôt — c'est un prêt que tu te fais à toi-même et que tu dois rembourser.

• Plafond de retrait : 60 000 $ par personne (relevé de 35 000 $ à 60 000 $ en 2024).
• Période de remboursement : 15 ans, avec une période de grâce de 2 ans après le retrait avant que les versements annuels commencent.
• Si non remboursé : le 1/15 non versé s'ajoute à ton revenu imposable cette année-là.
• Délai obligatoire : les fonds doivent avoir été dans ton REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.

Le RAP ne génère aucun avantage fiscal supplémentaire sur le retrait lui-même — tu avais déjà obtenu la déduction lors de la cotisation au REER. Mais il te permet d'accéder à des épargnes accumulées sans payer d'impôt immédiatement, à condition de les rembourser sur 15 ans.

Tableau comparatif : CELIAPP vs RAP

Peut-on utiliser le CELIAPP ET le RAP ?

Oui, absolument. Le CELIAPP et le RAP sont entièrement cumulables pour le même achat immobilier. Il n'existe aucune règle qui les rend exclusifs l'un à l'autre. Pour un couple, cela représente un potentiel de :

• 80 000 $ de CELIAPP (2 × 40 000 $) + croissance libre d'impôt
• 120 000 $ de RAP (2 × 60 000 $)
• Total théorique : 200 000 $ + croissance — sans impôt immédiat au moment du retrait

Pour aller encore plus loin, tu peux aussi compléter avec ton CELI (économies flexibles qui peuvent servir à la mise de fonds sans limite d'utilisation).

Avantage fiscal concret : CELIAPP à 40 %

Voici ce que représente un CELIAPP maximal pour quelqu'un dans la tranche marginale de 40 % :

• Cotisation totale : 40 000 $ sur 5 ans (8 000 $/an)
• Économie d'impôt immédiate : 16 000 $ (40 % × 40 000 $)
• Croissance à 6 %/an pendant 5 ans : 40 000 $ → environ 53 500 $
• Retrait pour achat : 100 % libre d'impôt
• Bénéfice total estimé vs compte non enregistré : ~29 500 $

Le CELIAPP est particulièrement avantageux si tu es dans une tranche d'imposition élevée maintenant et que tu prévois acheter dans 3 à 15 ans.

Avantage RAP : accéder à un REER déjà constitué

Le RAP brille lorsque tu as déjà un REER bien garni. Il te permet de mobiliser jusqu'à 60 000 $ sans déclencher d'impôt immédiat — tant que tu respectes le plan de remboursement sur 15 ans. C'est en quelque sorte un prêt hypothécaire interne à taux zéro.

Attention : si ton REER ne contient pas encore beaucoup de fonds, une stratégie rapide consiste à cotiser au REER 90 jours avant le retrait RAP — mais le bénéfice est limité si tu n'as pas le temps de faire fructifier ces fonds. Pour cette raison, ouvrir un CELIAPP dès que possible est la priorité absolue pour les jeunes acheteurs.

Stratégie optimale selon ton profil

Profil 1 — Achat dans 5 à 10 ans, revenus moyens

Priorité : CELIAPP d'abord. Cotise 8 000 $ par an et investis dans des ETF diversifiés à l'intérieur. Complète avec le CELI pour les épargnes supplémentaires. Utilise le RAP si tu as un REER existant.

Profil 2 — REER déjà constitué, achat imminent (moins de 3 ans)

Si tu achètes bientôt et as peu de temps pour faire fructifier un CELIAPP, le RAP peut être la solution principale. Mais ouvre quand même un CELIAPP maintenant : même 1 ou 2 ans de cotisation te donnent une déduction fiscale + retrait libre d'impôt le moment venu.

Profil 3 — Couple achetant ensemble

Chacun ouvre son propre CELIAPP. Les droits ne se transfèrent pas entre conjoints, mais chaque personne admissible a ses propres 40 000 $. Combinez aussi vos RAP si vous avez tous les deux des REER. C'est la stratégie qui maximise la mise de fonds disponible.

Profil 4 — Revenus plus modestes, tranche d'imposition basse

La déduction CELIAPP vaut moins si tu es dans une tranche à 20 %. Dans ce cas, envisage de reporter la déduction à une année de revenus plus élevés (c'est permis avec le CELIAPP, comme pour le REER). Cotise maintenant, déduis plus tard.

Délais et règles à respecter

• CELIAPP — clôture : tu dois fermer le compte dans l'année suivant ton premier retrait admissible. Si tu n'achètes pas dans les 15 ans, le solde est transféré au REER automatiquement.
• CELIAPP — report de droits : si tu cotises moins que 8 000 $ une année, tu peux reporter le solde inutilisé l'année suivante — jusqu'à 8 000 $ supplémentaires (plafond combiné de 16 000 $).
• RAP — délai 90 jours : les sommes doivent être dans ton REER depuis au moins 90 jours avant le retrait, sinon la cotisation correspondante n'est pas déductible pour l'année de cotisation.
• RAP — début de remboursement : les versements commencent 2 ans après l'année du retrait. Chaque versement annuel = 1/15 du montant retiré. Si non remboursé, ce montant est imposé comme revenu.
• Achat admissible (les deux programmes) : l'habitation doit être au Canada, acquise ou construite avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait, et doit devenir ta résidence principale dans l'année suivant son acquisition.

Et si le projet d'achat tombe à l'eau ?

Le CELIAPP offre ici une grande flexibilité : si tu décides finalement de ne pas acheter, tu transfères simplement le solde dans ton REER ou FERR, sans impôt et sans affecter tes droits de cotisation REER. Tu ne perds rien — tu conserves les déductions déjà obtenues et la croissance à l'abri de l'impôt.

Avec le RAP, c'est plus délicat : si tu as retiré des fonds et que l'achat n'a pas eu lieu, tu dois généralement retourner les sommes dans le REER avant la fin de l'année (ou avant le 1er octobre de l'année suivante selon les conditions), sinon elles sont imposées.

Questions fréquentes