CELIAPP : le guide complet pour les acheteurs d’une première propriété

Qu’est-ce que le CELIAPP?

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un régime enregistré canadien lancé en avril 2023. Il combine les avantages fiscaux du REER (déduction des cotisations) et du CELI (retraits libres d’impôt), ce qui en fait l’outil d’épargne le plus avantageux disponible pour les futurs propriétaires canadiens. Confirme toujours les détails avec l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Qui peut ouvrir un CELIAPP?

Pour ouvrir un CELIAPP, tu dois remplir toutes ces conditions :

• Être résident canadien;
• Avoir au moins 18 ans (l’âge de la majorité dans ta province);
• Être un acheteur d’une première habitation — ni toi ni ton époux ou conjoint de fait n’avez habité une résidence admissible que vous posseídiez au cours de l’année civile en cours ou des quatre années civiles précédentes.

Le compte doit être fermé au plus tard à la première de ces échéances : la fin de l’année où tu atteins 71 ans, 15 ans après l’ouverture du premier CELIAPP, ou l’année suivant ton premier retrait admissible.

Plafonds de cotisation : 8 000 $ par an, 40 000 $ à vie

Chaque année civile, tu peux cotiser jusqu’à 8 000 $ à ton CELIAPP. Le plafond à vie est de 40 000 $. Les droits de cotisation ne s’accumulent que lorsque le compte est ouvert — pas avant. Les droits inutilisés sont reportables, mais le report maximal est de 8 000 $ par année. Concrètement, tu peux cotiser jusqu’à 16 000 $ au cours d’une même année civile (8 000 $ de l’année en cours + 8 000 $ reportés), mais jamais davantage.

Exemple : tu ouvres ton CELIAPP en 2024 sans y cotiser. En 2025, tu peux cotiser 8 000 $ (2025) + 8 000 $ (2024 reporté) = 16 000 $. Les droits ne s’accumulent pas au-delà d’un an de report.

Le meilleur des deux mondes : déduction + retrait libre d’impôt

Le CELIAPP offre une double protection fiscale inégalée :

• Cotisations déductibles — comme pour un REER, chaque dollar cotisé réduit ton revenu imposable pour l’année;
• Retraits admissibles entièrement libres d’impôt — comme pour un CELI, un retrait pour l’achat d’une première habitation admissible n’est pas imposable;
• Croissance à l’abri de l’impôt — les placements fructifient sans imposition tant que l’argent reste dans le compte.

Pour qu’un retrait soit admissible, tu dois avoir une entente écrite d’achat ou de construction d’une habitation admissible avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait, et l’habitation doit être ta résidence principale avant cette même date.

CELIAPP + RAP : la combinaison gagnante

Bonne nouvelle : tu peux combiner le CELIAPP avec le Régime d’accès à la propriété (RAP) du REER pour le même achat. Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de ton REER sans impôt (somme à rembourser sur 15 ans). Utiliser les deux régimes ensemble pour un même achat est permis et les deux retraits restent libres d’impôt. Consulte l’ARC pour confirmer les conditions actuelles. Voir aussi la comparaison CELIAPP vs RAP et CELI vs CELIAPP.

Si tu n’achètes jamais de maison

Le CELIAPP n’est pas une prise de risque. Si tu décides de ne pas acheter de propriété ou si tu n’y es plus admissible, tu peux transférer la totalité de ton CELIAPP dans ton REER ou FERR sans impôt et sans utiliser tes droits de cotisation REER. Cette flexibilité en fait un outil d’épargne retraite très compétitif même si le projet immobilier ne se concrétise pas.

Comparaison CELIAPP, REER et CELI

Tu peux détenir un CELIAPP et un CELI simultanément — ce sont deux régimes entièrement distincts. Pour des stratégies d’optimisation du CELI, consulte notre guide Maximiser son CELI en 2026.

Questions fréquentes